In materia di composizione negoziata merita un approfondimento specifico l’esame del comma 7 dell’art. 17 CCII…
Benefici e condizioni decadenza per acquisto prima casa
La fruizione dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa impone il pieno rispetto delle condizioni dettate dalle pertinenti disposizioni normative, diversamente, configurandosi la decadenza, l’Ufficio finanziario sarebbe attivamente legittimato al recupero della maggiore imposta, fatta salva l’ipotesi della forza maggiore.
Il trasferimento a titolo oneroso della proprietà di immobili a destinazione abitativa, purché non di lusso, determina l’applicazione di un regime impositivo agevolato rispetto a quello altrimenti applicabile, allorquando l’alienante è un privato (non giuridicamente tenuto alla osservanza dei prescritti adempimenti formali e sostanziali in tema di IVA), come pure nella ipotesi in cui il venditore sia un soggetto passivo IVA ed agisca nell’esercizio di un’attività economica.
Condizioni per la legittima fruizione delle agevolazioni e allineamento della nozione di prima casa ai fini IVA ed imposta di registro.
Com’è noto, il legislatore tributario ha introdotto puntuali condizioni, essenziali e strutturali ai fini del valido e legittimo utilizzo della misura agevolativa; più precisamente devono configurarsi le seguenti circostanze:
- che la compravendita non abbia ad oggetto un immobile di lusso;
- che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente risiede ovvero dichiari (nel rogito notarile) di voler stabilire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
- che l’acquirente dichiari, nell’atto pubblico di compravendita, di non possedere anche pro quota, altro immobile, su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già usufruito delle agevolazioni in parola;
- che l’unità abitativa non sia rivenduta (o ceduta a titolo gratuito) entro i successivi cinque anni dalla conclusione dell’atto pubblico di trasferimento, fatta salva l’ipotesi in cui, entro un anno dalla vendita, dell’immobile originariamente acquistato con le agevolazioni “prima casa”, sia riacquistato altro bene da adibire a propria abitazione principale.
La revoca delle agevolazioni usufruite in occasione della compravendita immobiliare, determina l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre alla prescritta sanzione amministrativa del 30%. Qualora, invece, si tratti di cessione soggetta ad IVA, si applicherebbe l’aliquota del 10%, rispetto a quella ridotta del 4% (il 22% per le sole cessioni di immobili di lusso), oltre alla sanzione amministrativa.
La cessione infraquinquennale nell’ambito degli accordi di separazione o divorzio.
Nei procedimenti di separazione o divorzio, nell’ambito degli accordi tesi a definire l’assetto patrimoniale della famiglia, in genere si conviene il trasferimento, da parte di un coniuge ed in favore dell’altro, della quota di proprietà della casa coniugale acquistata con le agevolazioni in parola.
La cessione potrebbe avere luogo prima del decorso del termine quinquennale dalla data di acquisto, con la conseguenza di dover verificare se tale circostanza costituisca, o meno, ipotesi di decadenza dai benefici fiscali goduti in occasione della compravendita.
A tal proposito, appare evidenziare che, in forza all’art. 19 della Legge 6 marzo 1987 n. 74, sono esenti di imposizione, anche ai fini dell’imposta di registro ” tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio”
L’esclusiva responsabilità dell’acquirente per le sue false dichiarazioni, fatta salva l’ipotesi del concorso dell’alienante.
La revoca del beneficio fiscale per la carenza dei prescritti presupposti, o dalla dichiarazione mendace resa dall’acquirente in sede di acquisto, e cristallizzata nell’atto notarile, comporta il recupero delle imposte dovute, oltre a sanzioni, interessi e spese di notifica.
Pertanto, la dichiarazione resa dall’acquirente, di trovarsi nelle situazioni contemplate dalla norma agevolativa, determina, a carico del soggetto alienante, un onere investigativo circa la corrispondenza dell’oggetto della dichiarazione alla realtà di fatto?
L’azione accertatrice deve essere automaticamente esercitata nei riguardi di entrambe le parti contraenti (acquirente e venditore) o, invece del solo acquirente?
La “dichiarazione” dell’acquirente di voler fruire del beneficio fiscale, invero istituisce un rapporto giuridico diretto ed esclusivo tra l’acquirente stesso e l’amministrazione finanziaria e non coinvolge il venditore.
Il mancato trasferimento della residenza nei termini di legge e le ipotesi di forza maggiore.
La disciplina positiva, come sopra evidenziato, dispone che il trasferimento della residenza, presso l’unità immobiliare acquistata con le agevolazioni “prima casa”, debba avere luogo entro il termine di 18 mesi (dalla data di acquisto); diversamente, si configura la decadenza delle agevolazioni tributarie fruite in funzione della compravendita immobiliare.
Comunque, il mancato trasferimento della residenza, causato da eventi imprevisti e impeditivi, non voluti dal contribuente, non fanno perdere i benefici se opportunamente documentati.
Il Legislatore, in considerazione all’emergenza da Covid-19, ha introdotto una disposizione di favore necessità. Ha sospeso, infatti, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, il termine entro cui trasferire la residenza (18 mesi), come anche il termine entro il quale, in caso di vendita infraquinquennale e ai fini della conservazione del credito d’imposta, deve procedersi al riacquisto della prima casa.
Le agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, in tema di IVA ed imposta di registro, rappresentano, soprattutto in questo momento storico, uno strumento indispensabile per favorire la ripresa immobiliare.
Commercialista - Revisore legale dei conti Socio fondatore Imperium Audit Spa
Giornalista pubblicista
Gestore della Crisi da sovraindebitamento
Consulente Bancario
E-mail: mariaantonellapera@gmail.com
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