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Legge

Pignoramento immobiliare e canoni di locazione

Avvocato esperta in diritto penale, civile, del lavoro, dell'impresa e dell'immigrazione

Con la pronuncia n. 17195 del 26 giugno 2025 la Corte di Cassazione (Sez. III civile) ha stabilito un principio di diritto fondamentale per la prassi esecutiva: i canoni di locazione già assegnati ex art. 553 c.p.c. a seguito di pignoramento presso terzi producono effetto traslativo immediato (anche quanto ai canoni futuri derivanti da un rapporto locatizio già in essere) e, pertanto, non possono essere ricompresi in un successivo pignoramento immobiliare sull’immobile locato. Dunque, la sentenza chiarisce i rapporti tra due procedure esecutive concorrenti e delimita i poteri del giudice dell’esecuzione immobiliare.

La vicenda

La controversia nasce da un’esecuzione immobiliare promossa dalla Banca Popolare dell’Alto Adige su un immobile sito a Cles, locato da una società terza con contratto pluridecennale. Nel corso dell’esecuzione il custode giudiziario chiese ed ottenne con un provvedimento del 2 novembre 2020, la legittimazione a riscuotere i canoni di locazione e a trattare eventuali modifiche contrattuali con il conduttore.

Tuttavia la Cassa Rurale Val di Non aveva già, in un precedente pignoramento presso terzi emesso con un’ordinanza del 2017 del G.E. di Trento, ottenuto l’assegnazione dei canoni locativi. Sulla base di tale assegnazione la Cassa proponeva opposizione ex art. 617 c.p.c. Il Tribunale accolse l’opposizione, rilevando che l’ordinanza di assegnazione aveva trasferito immediatamente la titolarità del credito in capo alla Cassa assegnataria, rendendo così inopponibile la successiva espropriazione immobiliare.

Pertanto, la società Angera Securitisation s.r.l. e per essa la società doValue s.p.a., proponeva ricorso per Cassazione avverso tale pronuncia, ma il ricorso venne dichiarato inammissibile per difetto di notifica. Nonostante l’inammissibilità del ricorso, la Corte, richiamandosi all’art. 363, comma 3, c.p.c., ha ritenuto la questione rilevante tanto da fissato un principio di diritto nell’interesse della legge.

La pronuncia

In particolare, la Cassazione ha delineato e chiarito alcuni punti essenziali:

  • in primis l’effetto traslativo immediato dell’ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c., l’assegnazione produce un effetto traslativo anche con riferimento ai canoni futuri purché riconducibili a un rapporto locatizio già instaurato al momento dell’assegnazione.
  • La fuoriuscita dal patrimonio del debitore, per effetto dell’assegnazione i canoni escono dal patrimonio del debitore esecutato e diventano credito dell’assegnatario; quindi non possono più essere attratti in una successiva procedura esecutiva diretta al bene da cui i canoni derivano.
  • Limiti del giudice dell’esecuzione immobiliare, il quale non può disporre sui canoni già assegnati (ad es. autorizzando il custode alla riscossione), pena l’annullabilità o la nullità degli atti; un simile intervento configurerebbe un provvedimento abnorme.
  • Infine la tutela delle sopravvenienze, dove eventuali sopravvenienze che incidono sull’obbligo del terzo (per esempio la cessazione del rapporto locatizio) non possono essere risolte nell’ambito della fase esecutiva, ma vanno dedotte in un giudizio ordinario di cognizione fra le parti interessate.

In termini essenziali, la Corte ha sottolineato che l’ordinanza di assegnazione sostituisce il creditore nel rapporto obbligatorio, trasferendo il credito, anche quello futuro riconducibile al rapporto locatizio già in essere, fuori dalla sfera patrimoniale del debitore esecutato.

Dunque, tale pronuncia si inserisce in un filone giurisprudenziale che già aveva affrontato la materia delle interferenze tra esecuzione immobiliare e pignoramento presso terzi. Gli ermellini con la decisione n. 11698/2024 avevano affrontato la situazione inversa, ossia il caso in cui l’esecuzione immobiliare precede il pignoramento presso terzi, proponendo strumenti di coordinamento (anche attraverso la riunione delle procedure dinanzi al giudice dell’espropriazione potenziando l’art. 493 c.p.c.).

Con la decisione n. 17195/2025 ha operato un chiarimento fondamentale, ossia, ove l’assegnazione dei canoni sia già avvenuta anteriormente al pignoramento immobiliare, non c’è spazio per un “coordinamento” che recuperi quegli stessi canoni nella massa esecutiva: essi sono già definitivamente trasferiti all’assegnatario e quindi sottratti alla disponibilità del giudice dell’esecuzione immobiliare.

La pronuncia ha effetti concreti e immediati per operatori e parti coinvolte nelle esecuzioni forzate:

  • per i creditori procedenti, prima di iniziare o proseguire un’esecuzione immobiliare su un bene locato è indispensabile verificare l’esistenza di precedenti pignoramenti presso terzi e di eventuali ordinanze di assegnazione. L’omessa indagine può tradursi nell’effettuazione di un’esecuzione su un bene privo della sua rendita, con conseguente depauperamento del valore recuperabile;
  • per i custodi giudiziari, non è consentito riscuotere canoni già assegnati ad altro creditore; atti di riscossione compiuti in violazione dell’assegnazione possono essere nulli o impugnabili. Il custode deve, quindi, verificare lo stato degli atti di pignoramento presso terzi prima di assumere qualsiasi iniziativa di riscossione o di rinegoziazione contrattuale;
  • per le banche e i creditori ipotecari, l’assegnazione dei canoni può ridurre la capacità dell’immobile di produrre flussi reddituali utili alla soddisfazione del credito ipotecario; nella valutazione del rischio e nelle strategie di recupero va considerata la possibilità che la rendita sia già stata destinata a terzi.
  • Per il debitore esecutato, la pronuncia impedisce l’uso strumentale della procedura immobiliare per rimettere in discussione assegnazioni già disposte a favore di altri creditori; eventuali contestazioni sulle conseguenze dell’assegnazione (es. in caso di cessazione della locazione) dovranno essere dedotte nel giudizio ordinario competente.
  • Per il difensore processuale, occorre curare la diligente ricerca e produzione degli atti di pignoramento presso terzi, segnalare tempestivamente eventuali assegnazioni e, se necessario, proporre opposizioni ex art. 617 c.p.c. o esperire giudizi di cognizione per controversie sulle sopravvenienze.

La Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza n. 17195 del 26 giugno 2025 consolida il principio della certezza del diritto in materia esecutiva, l’ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c., quando intervenuta prima di un pignoramento immobiliare, trasferisce definitivamente i canoni al creditore assegnatario e sottrae tali crediti alla successiva azione espropriativa sul bene. Il chiarimento evita conflitti tra giudici dell’esecuzione e consente una più coerente distribuzione dei rischi fra i creditori concorrenti, pur lasciando aperto lo spazio per contestazioni su sopravvenienze nella sede cognitiva ordinaria.

Orbene, per gli operatori della materia (avvocati, custodi, istituti di credito) la pronuncia impone una maggiore attenzione alle verifiche preesecutive, più cura nella documentazione e, dove possibile, strategie coordinate per evitare esecuzioni su cespiti “spogliati” delle loro rendite.

Riferimenti normativi

  • 553 c.p.c. – Assegnazione e vendita di crediti; 493 c.p.c. – Pignoramenti su istanza di più creditori e 617 c.p.c – Forma dell’opposizione;
  • Corte di Cassazione, Sezione III civile, sentenza n. 17195 del 26 giugno 2025 (massime e commenti disponibili in diverse rassegne giuridiche).

 

 

 

Teresa Lopardo
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