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Rendiconto condominiale: il dibattito tra criterio di cassa, competenza e misto
Il quadro dopo la riforma del 2012 e le più recenti pronunce della giurisprudenza
Il problema è apparentemente tecnico, ma ha conseguenze pratiche immediate: come deve essere redatto il rendiconto annuale del condominio perché sia “immediatamente verificabile” dai condomini e non esponga l’amministratore (o l’assemblea) al rischio di impugnazioni e annullamenti? Negli ultimi anni la giurisprudenza si è divisa tra chi invoca il criterio di cassa, chi quello di competenza e chi adotta un approccio misto. Negli orientamenti più recenti e con una pronuncia della Corte di Cassazione del settembre 2025 che ha fatto discutere si profila l’idea che il rendiconto debba coniugare le esigenze di trasparenza tipiche della cassa con la rappresentazione patrimoniale tipica della competenza (Cass. Civ., Sez. II, n. 25446 del 16 settembre 2025).
L’art. 1130-bis c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 nell’ambito della riforma del condominio, impone che il rendiconto contenga “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve”, espresso in modo da consentire l’immediata verifica; il rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione.
Dal testo normativo deriva anche l’obbligo di tenuta del registro di contabilità con annotazione cronologica dei movimenti in entrata e in uscita: i singoli movimenti devono essere annotati entro trenta giorni dall’effettuazione, requisito che tradizionalmente viene interpretato come un indizio a favore del principio di cassa per il registro analitico.
Le tre scuole di pensiero nella giurisprudenza
Secondo una parte consistente della giurisprudenza di merito il rendiconto deve essere redatto secondo il criterio di cassa: si registrano le spese e le entrate alla data in cui sono effettivamente pagate o incassate. Questa impostazione viene giustificata con l’esigenza di conoscere la reale consistenza delle disponibilità liquide e del fondo comune, elemento cruciale per il controllo da parte dei condomini; la Cassazione, con una sentenza ormai consolidata (Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27639), ha più volte sottolineato la chiarezza e la verificabilità che il criterio di cassa garantisce al rendiconto.
Al contrario, alcuni tribunali (tra cui una pronuncia apprezzata del Tribunale di Potenza del 29 giugno 2023, n. 843) hanno sostenuto che, alla stregua dell’art. 1130-bis, l’amministratore debba adottare per alcune poste il principio di competenza, ossia rilevare le operazioni in base al periodo cui si riferiscono indipendentemente dal pagamento o dall’incasso, al fine di fornire una rappresentazione completa del risultato economico dell’esercizio. Tale impostazione mira a cogliere impegni, debiti e crediti ancora non regolati alla chiusura dell’esercizio.
Una terza linea, in ascesa, propone una soluzione mista: il registro di contabilità resta improntato al criterio di cassa (annotazione cronologica entro 30 giorni dei movimenti), mentre il rendiconto generale (riepilogo finanziario e nota esplicativa / situazione patrimoniale) deve contenere anche gli elementi di competenza, cioè i crediti e i debiti riferibili all’esercizio, le riserve e i fondi accantonati. Giudici di merito e Corti d’appello, con diverse pronunce (C. App. Roma, sent. n. 1566 del 12 marzo 2025; Trib. Udine, sent. n. 1014 del 19 agosto 2019; C. App. Genova, sent. n. 1107 del 4 luglio 2018) hanno sostenuto questa soluzione, che cerca di contemperare trasparenza finanziaria e correttezza patrimoniale.
Orbene, la Suprema Corte, con la sentenza pubblicata il 16 settembre 2025 (n. 25446), ha di fatto avallato l’esigenza di non limitare il rendiconto alla sola esposizione cassa-based e ha richiamato l’importanza di rappresentare anche la situazione patrimoniale e gli impegni: una pronuncia che molti commentatori interpretano come un endorsement del sistema misto, fermo restando l’onere dell’amministratore di documentare incassi, pagamenti e impegni.
La distinzione è di fondamentale importanza soprattutto per le conseguenze pratiche; in particolare quanto al diritto di verifica, il criterio di cassa rende subito visibile il denaro effettivamente disponibile; la competenza mette invece in luce debiti e crediti non regolati. Entrambi gli aspetti sono rilevanti per i condomini che devono poter valutare rischi (es. forniture non pagate) e diritti (es. quote deliberate e non versate). Quanto al rischio di annullamento della delibera: la giurisprudenza ha ritenuto annullabile l’approvazione del rendiconto quando il documento risulta incapace di rendere intellegibili le poste e la consistenza del fondo comune; l’assenza di distinzione netta e di documentazione giustificativa può essere motivo di impugnazione. Infine con particolare riferimento alla responsabilità dell’amministratore: gli artt. 1130 e 1130-bis impongono la conservazione e la messa a disposizione della documentazione giustificativa; l’adozione di un criterio composito senza chiarezza espositiva aumenta il rischio di contestazioni e di contestuale onere probatorio gravante sull’amministratore.
Dunque, sulla base dell’interpretazione normativa e delle sentenze più recenti, culminate con la pronuncia della Cassazione del 16 settembre 2025, il percorso più prudente e coerente con il principio di trasparenza è quello composito: mantenere il registro cronologico e la rilevazione cassa per tracciare i flussi effettivi, ma integrare il rendiconto con una nota patrimoniale redatta secondo competenza che evidenzi crediti, debiti e riserve. Solo così il documento sarà sia immediatamente verificabile sia completo sotto il profilo della rappresentazione economica. L’obbligo di giustificare ogni voce e di mettere a disposizione la documentazione rimane, in ogni caso, il cardine che governa la materia.
Avvocato esperta in diritto penale, civile, del lavoro, dell'impresa e dell'immigrazione
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