Collegamento materiale delle unità abitative e fusione catastale rispetto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

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Maria Antonella Pera

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Le agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”, sussistendo i presupposti contemplati dalla pertinente disciplina positiva, si applicano anche quando il contribuente abbia acquistato un altro immobile, contiguo a quello per cui ha già goduto del beneficio fiscale, e provveduto alla effettiva unificazione (o fusione) delle unità abitative con conseguente accatastamento dell’unica abitazione realizzata, purché non di lusso.

Sovente, l’Ufficio finanziario dispone la revoca dei vantaggi fiscali fruiti in relazione alla seconda compravendita, in ragione del fatto che il contribuente non avrebbe aggiornato, sul piano catastale, l’accorpamento delle unità immobiliari.

La fusione catastale consiste in un atto attraverso il quale, il contribuente, in linea con la dichiarazione resa al Notaio in sede di compravendita immobiliare ed avvalendosi di un tecnico abilitato, chiede all’Amministrazione finanziaria di poter catastalmente unificare l’immobile originariamente posseduto e successivamente acquistato in forza della disposizione agevolativa.

Il procedimento di unione catastale rappresenta un adempimento formale, cui provvede il soggetto che ha fruito dell’agevolazione, difettando il quale l’Ufficio impositore potrebbe ricalcolare (in aumento) le imposte dovute in relazione all’acquisto immobiliare.

Il beneficio fiscale in caso di contemporaneo acquisto di due unità immobiliari da accorpare.

I benefici per l’acquisto della “prima casa” possono essere riconosciuti, secondo una costante linea interpretativa, anche quando il contribuente abbia contemporaneamente acquistato due unità immobiliari destinate a costituire un’unica unità abitativa.

Pertanto, in occasione dell’atto pubblico di trasferimento, il contribuente potrebbe manifestare la volontà di voler fruire dei vantaggi fiscali relativi all’acquisto della “prima casa”, per entrambe le unità immobiliari compravendute, impegnandosi ad unificarle e dichiarando che l’immobile cosi unificato non costituirà alloggio di lusso.

In tema è opinione diffusa in giurisprudenza quella secondo cui le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” potrebbero essere applicate “anche quando siano più di una unità immobiliari contemporaneamente acquistate purché ricorrano due condizioni e cioè l’effettiva destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così unificato” 

Il provvedimento di revoca delle agevolazioni notificato del decorso del triennio.

Il collegamento materiale dell’immobile può essere effettuato entro il termine di tre anni dalla registrazione del rogito notarile; il contribuente, dunque, avrebbe a disposizione uno spazio temporale piuttosto ampio entro cui collegare, di fatto, le unità abitative contigue.

Spetterà al contribuente:

• sollevare comunque, già in sede amministrativa, l’invalidità dell’atto di imposizione perché adottato ante tempus;
• dimostrare anche attraverso l’impiego dei dati documentali testé indicati, l’avvenuta unione di fatto delle unità immobiliari.

Considerazioni conclusive.

L’argomento qui trattato coinvolge numerosissimi contribuenti i quali, frequentemente procedono all’ulteriore acquisto fruendo dei benefici fiscali.

La tesi del solo collegamento materiale delle unità abitative, quale elemento essenziale ai fini della legittima fruizione dell’agevolazione, appare condivisibile posto che la sostanza sottesa al godimento dell’agevolazione è pienamente rispettata, e non potrebbe non considerarsi prevalente rispetto all’adempimento formale.

Il principio della collaborazione e della buona fede, predicato dallo Statuto dei diritti del Contribuente, impone che la diligenza del contribuente e la puntuale osservanza della disposizione agevolativa siano valutate dall’Ufficio sulla base della compiuta e concreta unificazione delle unità immobiliari; conseguentemente, la sola mancata fusione catastale, entro il termine triennale, costituendo un mero atto formale, che non ostacola lo svolgimento delle azioni di controllo, non andrebbe considerata circostanza inficiante per il trattamento tributario agevolato.