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Superbonus 110% al singolo condomino è possibile. Ma conviene?…

Luca De Franciscis

Dottore commercialista - Consulente fiscale e aziendale - Conciliatore specializzato - Curatore fallimentare - Revisore legale - Consulente di Tribunale.
Presidente onorario dell'Ordine dei Dottori Commercialisti e dell'Unione Giovani Dottori Commercialisti di Salerno.

Superbonus 110% Al Singolo Condomino è Possibile. Ma Conviene?…
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Nel caso l’assemblea non volesse autorizzare l’esecuzione dei lavori per l’efficientamento energetico, il singolo condomino può usufruire delle detrazioni previste dal superbonus 110%, a condizione che il condominio lo autorizzi a fare i lavori con cappotto parziale ovvero che interessano la parte dell’involucro dell’edificio che riguarda la sua unità abitativa.

La conferma viene dall’Agenzia delle Entrate che, in risposta ad un interpello ha precisato: “…l’istante può accedere alla detrazione del 110% per gli interventi autorizzati dall’assemblea condominiale, che interessano la parte dell’involucro dell’edificio che riguarda la sua unità abitativa.

In effetti autorizza, ma pone subito una limitazione e dice: “ciò a condizione che conformemente a quanto previsto dalla normativa sopra richiamata – nel rispetto delle altre condizioni e adempimenti previsti dalla normativa, non oggetto della presente istanza di interpello – tali interventi interessino l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata”.

Ma andiamo per ordine e cerchiamo di capire quali sono i vantaggi che possono scaturire da questa risposta.

Preliminarmente ricordiamo che il “superbonus110%” sta dimostrando non poche difficoltà nella sua applicazione pratica. Contestualmente vi è il desiderio di molti ad accedervi, con una casistica variegata e a volte sconosciuta.

Si susseguono interpelli e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e, probabilmente, come riportato dal Sole 24 Ore, ci saranno modifiche migliorative per l’accesso al superbonus, con il D.L. 104/2020 (Decreto Agosto). Forse per alcuni che non intravedono possibilità di accesso al superbonus è il caso di attendere. Appare possibile che sopraggiungano novità che aumentino il campo di applicazione della norma.

Lo spunto di questo intervento, come detto innanzi, ci viene offerto dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate all’ interpello n. 408 del 24 settembre 2020.

Vediamone allora i punti nel dettaglio.

La risposta dell’Agenzia è per un cittadino che ha rappresentato di essere proprietario di un appartamento, facente parte di un immobile a quattro piani, con due unità abitative per piano, e intende usufruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 119 del Decreto Rilancio (superbonus 110%).

Fa presente che l’assemblea condominiale non è interessata ad eseguire i lavori per l’isolamento termico (cd. cappotto termico) delle superfici opache dell’intero involucro dell’edificio.

Tuttavia, l’assemblea ha concesso ai condomini proprietari delle singole unità immobiliari abitative, qualora interessati, la facoltà di realizzare l’intervento sulle sole superfici opache dell’involucro del perimetro ricadente nella loro pertinenza, previo nulla osta degli enti competenti.

Chiede, quindi, all’Agenzia delle Entrate, se può avvalersi dell’agevolazione prevista decreto Rilancio, nonostante l’intervento, anziché essere realizzato dal condominio, sia effettuato dal singolo condomino su una sola parte dell’involucro esterno dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, preliminarmente, ricorda che sul punto sono stati forniti chiarimenti con la Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020.

Per poter accedere all’ecobonus del 110% bisogna comunque rispettare i principi generali previsti dal Decreto Rilancio con interventi che riguardino almeno il 25% della superficie disperdente lorda del condominio con il miglioramento di almeno due classi energetiche, ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

In particolare, con la citata circolare è stato chiarito che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici, indicati nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti“) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati“), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati, tra l’altro:

– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);

– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);

– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Chiarisce, inoltre, che nel caso di specie l’istante possa accedere alla detrazione del 110% per gli interventi, autorizzati dall’assemblea condominiale, che interessano la parte dell’involucro dell’edificio che riguarda la sua unità abitativa.

Ma conviene?

Quanto innanzi è il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello. Il consenso a procedere scaturisce dall’interpretazione della norma in essere.

Un soggetto vuole procedere a realizzare il cappotto termico sulla superficie opaca perimetrale dell’involucro dell’edificio della sola propria unità immobiliare facente parte di un condominio.

L’Agenzia riferisce e chiarisce che: tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ritiene che l’istante possa accedere alla detrazione del 110 per cento, per gli interventi autorizzati dall’assemblea condominiale, che interessano la parte dell’involucro dell’edificio che riguarda la sua unità abitativa.

In effetti ammette che si possa beneficiare della detrazione (con sconto in fattura o cessione del credito) del 110%, ma pone la condizione “…che tali interventi interessino l’involucro dell’edificio con una incidenza del 25%…”.

Per quanto innanzi è facile supporre che i costi, per assicurare il rispetto di quanto richiesto dalla norma, e attentamente ricordato con la risposta all’interpello, non sono di poco conto, per cui appare poco conveniente utilizzare il consenso ricevuto.

Non è escluso, comunque, che nonostante gli alti costi, possano verificarsi casi di convenienza.

Al singolo condomino (l’interpello lo conferma) è concesso accedere alla detrazione del “superbonus 110%” ma deve tener conto degli interventi necessari all’involucro dell’edificio con un’incidenza del 25% ecc..

I motivi della convenienza possono comunque sussistere, per alcuni casi, e le motivazioni le più disparate.

Non sarà certamente il caso dell’interpellante.

Ma immaginiamo che la stessa situazione possa riguardare piccoli fabbricati, con pochi condomini, che condividono lo stesso immobile, ma alcuni di essi non possiedono i requisiti per accedere al “superbonus 110%” e hanno una “cassa” comune tra di loro.

Ecco che allora interviene il condomino, autorizzato dall’assemblea, che possiede i requisiti e può fare tutto da sé e per tutti.

L’Agenzia precisa, infine, in risposta all’interpello, che non è possibile usufruire del superbonus per gli interventi di isolamento termico realizzati sulle pareti interne (cappotto interno), essendo questo un intervento “trainato”.

Per potervi accedere sarà necessario che vengano effettuato sulle parti comuni dell’edificio in condominio almeno un intervento “trainante”.

Il “cappotto interno”, realizzato come unico intervento, non rientra tra i lavori che possono accedere al Superbonus. È un intervento “trainato”.

C’è poi il rischio di perdere il “superbonus 110%”, per i lavori eseguiti sulle pareti interne della propria abitazione, nel caso l’intervento condominiale non venga più effettuato per il diniego da parte degli organi competenti delle previste autorizzazioni amministrative.

Per approfondimenti l’interpello n. 408 del 24 settembre 2020.

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