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Quotidiano

Con il sistema del prezzo-valore si pagano meno tasse sugli acquisti degli immobili

Dottore Commercialista - Revisore legale dei conti

Tassazione Immobili

I tassi d’interesse stanno aumentando e incideranno anche sui mutui bancari. La presidente Lagarde ha anticipato che a marzo ci sarà un ulteriore aumento del 0,5%.

Per chi ha in mente di acquistare un immobile è il caso di affrettarsi perché il ribasso dei tassi, non sono previsti a breve periodo.

Per chi aveva già stipulato un mutuo a tasso fisso oggi sta usufruendo di una rata con interessi bassissimi, intorno al 1%, ma è ancora possibile stipulare un mutuo con tasso conveniente. Negli anni ottanta un mutuo era gravato d’interessi al 18-22% per poi calare nei primi anni 2000 tra il 4-5%. Oggi i mutui a tasso fisso per l’acquisto della prima casa si stipulano con un interesse intorno al 4%.

Vi è certamente da considerare che oltre l’esborso finanziario iniziale vi è poi la rata mensile da pagare e nel tempo diventa un costo mensile per le famiglie anche se, in taluni casi, il costo mensile sostenuto per la rata di mutuo, può coincidere con il costo da sostenere per il pagamento del canone di locazione, se addirittura non essere inferiore.

Quel che conta veramente, per la stipula di un mutuo immobiliare, è la piena volontà/necessità di acquistare un immobile per avere una casa in proprietà.

Quali asse bisogna pagare per l’acquisto di un immobile?

Quando si acquista da un privato, senza le agevolazioni “prima casa” l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Con le agevolazioni “prima casa” le imposte si riducono di molto e si pagherà:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Il sistema del prezzo-valore

Il legislatore, al fine di evitare dichiarazioni non veritiere e contenzioso con gli organi giurisdizionali tributari, ha disposto che nell’atto di acquisto di un immobile è possibile inserire espressa richiesta, di volersi avvalere del sistema “prezzo-valore”, ovvero di poter indicare l’importo, sul quale calcolare le imposte, determinato in maniera oggettiva; senza possibilità che, poi, l’Agenzia delle Entrate possa accertare un valore diverso da quello dichiarato dall’acquirente e richiedere imposte suppletive.

Il prezzo-valore lo si può richiedere esclusivamente per l’acquisto di fabbricati di civile abitazione e relative pertinenze.

Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”.

Per determinare il prezzo-valore occorre la rendita catastale

La rendita catastale si moltiplica per 5% (effetto rivalutazione) e la si moltiplica per il coefficiente 110.

Quindi il valore catastale “prima casa” sarà uguale a rendita catastale x 1,05 x 110

Esempio di calcolo dell’imposta di registro.

Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro.

Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.

Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%).

Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).

Vi possono essere anche casi in cui non è conveniente richiedere l’applicazione del “prezzo-valore”. Questo può capitare per vecchi immobili e principalmente nelle zone rurali, dove i valori di mercato degli immobili sono svalutati e il valore catastale risulti superiore al prezzo di vendita. In questo caso nell’atto risulta conveniente indicare il prezzo reale dell’immobile.

Salvatore De Franciscis
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