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Assemblee di condominio durante il Covid
L’attuale situazione di pandemia pone dei quesiti circa le modalità di invio dell’avviso di convocazione ai condomini.
Recita l’art. 66, comma 3, Disp. att. c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012: “l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di ritardo della convocazione, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza degli assenti perché non ritualmente convocati“.
L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ha lo scopo principale di rendere partecipe tutti i condomini all’assemblea . Per questo motivo, la convocazione deve essere tempestivamente inviata dall’amministratore presso il domicilio o la residenza dei destinatari.
Fino alla modifica della normativa condominiale nel 2012, la legge non prevedeva forme specifiche per l’invio di detto avviso.
L’amministratore poteva quindi scegliere liberamente le modalità di inoltro della convocazione dell’assemblea, con il solo limite del raggiungimento dello scopo (dovendo quindi provare, in caso di contestazione, che il condomino fosse stato informato per tempo della data e del luogo della riunione, nonché dei punti all’ordine del giorno).
Con la riforma il legislatore nel 2012, dall’assenza di modalità prescritta di invio di detto avviso si è passati alla nuova previsione ex art. 66 disp. att. c.c., con indicazione di un elenco specifico: l’utilizzo della posta raccomandata, della pec o della consegna a mani con sottoscrizione da parte del condomini (sconsigliabile in questo periodo di pandemia) sono divenuti mezzi prescritti a livello normativo, con la conseguenza che qualsivoglia vizio relativo all’omissione, alla tardività o all’incompletezza della convocazione legittimi il condomino a ottenere l’annullamento giudiziale delle conseguenti delibere assembleari (da impugnare nei successivi 30 giorni decorrenti dalla riunione, per i presenti, e dal ricevimento del verbale, per gli assenti).
La legge, anche alla luce dell’attuale situazione di pandemia da Covid 19, si è posta il problema se tale elenco debba ritenersi tassativo o meno,
oppure possa comprendere anche la posta elettronica ordinaria senza invalidare la successiva e correlata delibera assembleare.
la mancata e tempestiva convocazione ad un condomino integrerebbe un vizio di costituzione dell’assemblea che può di causare l’invalidità della delibera conseguente, legittimando il condomino che contesti la delibera a impugnare la stessa in quanto viziata da vizio formale “del procedimento di formazione della volontà condominiale” (v. Tribunale di Sulmona, Sentenza n. 243/ 2020).
Ci sarebbe un valido motivo di impugnazione, a prescindere da ogni ulteriore interesse del condomino che contesti la delibera. Di conseguenza il condomino che è invalidamente convocato a partecipare all’assemblea ha titolo ad impugnare legittimamente le deliberazioni assunte in tale sede.
Dottore Commercialista - Revisore legale dei conti
Giornalista pubblicista
Presidente del C.d.A. società di revisione «Imperium Audit S.p.A.»
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