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IMU e permuta edilizia
La Corte di Cassazione, Sezione tributaria, con la sentenza n. 18929 del 10 luglio 2025 ha statuito che nel settore delle permute edilizie ai fini dell’IMU la soggettività passiva sorge non quando vengono compiute le formalità amministrative o catastali, ma nel momento in cui l’immobile “viene ad esistenza”, ovvero all’ultimazione delle sue componenti essenziali. Ne consegue che l’imposta municipale propria è dovuta anche se manca il certificato di agibilità, la consegna materiale o l’aggiornamento catastale.
La vicenda scaturisce dalla cessione, da parte di alcuni contribuenti, di un terreno edificabile a una società costruttrice in cambio di sei unità immobiliari da realizzare. Il Comune, constatata l’ultimazione edilizia di quattro unità, ha emesso avvisi di accertamento IMU a carico dei soggetti che avevano “promesso” le unità in permuta. Dopo il rigetto in primo grado e l’accoglimento in appello (CTR Liguria), la Cassazione ha cassato la sentenza di secondo grado e ha rigettato il ricorso dei contribuenti ribaltando il ragionamento della CTR.
In particolare, la Corte si è basata sul dispositivo dell’art. 1472 c.c. “vendita di cose future”, secondo il quale l’effetto traslativo si verifica quando il bene promesso “viene ad esistenza”. Nel caso in cui il bene futuro consista in una porzione dell’edificio che il costruttore si è impegnato a realizzare per la permuta, quel momento coincide con la realizzazione delle strutture fondamentali; non è necessario quindi che siano ultimate le rifiniture o gli accessori, né che siano eseguiti collaudi o rilasciate certificazioni amministrative.
Gli ermellini ribadiscono così che, ai fini dell’IMU, il presupposto impositivo si realizza con l’ultimazione dell’immobile nelle sue componenti essenziali, e che l’agibilità, l’accatastamento aggiornato o la trascrizione non condizionano la nascita della titolarità del diritto reale e quindi della soggettività passiva.
Detta pronuncia ha riflessi immediati sul regime agevolato dei cosiddetti “beni merce” delle imprese costruttrici, che prevede l’esenzione IMU per gli immobili costruiti e destinati alla vendita finché permanga tale destinazione e gli stessi non siano locati. Quando l’immobile “viene ad esistenza” e si perfeziona l’effetto traslativo a favore del soggetto che riceve la porzione in permuta, il bene esce dal patrimonio dell’impresa costruttrice: viene meno la qualifica di “bene merce” e, con essa, l’esenzione IMU. In pratica l’imposta diventa dovuta in capo al nuovo titolare a prescindere dalle formalità urbanistiche o catastali ancora pendenti.
La Corte ha inoltre escluso che l’art. 8 del D.Lgs. 504/1992, il quale permette una riduzione del 50% dell’IMU per fabbricati ultimati ma privi di agibilità certificata, possa essere utilizzato per esentare immobili ancora in corso di costruzione. Tale norma, secondo la Cassazione, presuppone che il fabbricato sia già ultimato; non può quindi essere invocata per immobili che non hanno ancora raggiunto il momento in cui “vengono ad esistenza”.
La sentenza si inserisce in un consolidato filone giurisprudenziale della Suprema Corte che privilegia la verifica dell’effettiva esistenza materiale dell’immobile come momento determinante per la produzione degli effetti giuridici traslativi, indipendentemente dalle formalità pubbliche.
Alla luce di quanto esaminato, la sentenza n. 18929/2025 della Cassazione fornisce un principio di chiarezza operativa, nella permuta edilizia l’IMU nasce con “l’esistenza” materiale dell’immobile, non con i titoli amministrativi o con il perfezionamento delle formalità catastali o contrattuali. Il criterio pratico è quello dell’ultimazione delle strutture essenziali.
Orbene, sul piano pratico ed operativo, la nuova pronuncia della Cassazione impone a imprese, permutanti, professionisti e amministrazioni locali di rivedere procedure, i contratti e le prassi contabili al fine di garantire una corretta imposizione fiscale e prevenire contenziosi.
Avvocato esperta in diritto penale, civile, del lavoro, dell'impresa e dell'immigrazione
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