Una valorizzazione concreta e reale per gli immobili degli enti pubblici

Bartolomeo Russo

Dottore Commercialista

11 Marzo 2026
Bartolomeo Russo

La questione della valorizzazione degli immobili degli enti pubblici per l’Italia è un’argomentazione che si protrae da molto tempo, i possedimenti immobiliari detenuti da Stato, Regioni, Comuni e da qualsiasi altro tipo di Ente sono uno dei punti salienti in quello che concerne la definizione della ricchezza pubblica.

Il fatto che questi vengano valutati in bilancio nella maniera opportuna, a maggior ragione poi tenendo in considerazione quello che è l’effettivo valore di mercato, viene ad essere il principale punto di forza per far sì che le politiche economiche e finanziarie vadano a beneficiare di una corretta programmazione e di una reale trasparenza ed efficienza gestionale.

La base di partenza da cui parte la nostra linea di analisi è quella relativa al fatto che in passato la maggior parte degli immobili pubblici sono stati riportati all’interno dei bilanci tenendo in considerazione il valore storico, che è molto minore di quello che è il singolo valore economico di riferimento.

Tutto ciò si è verificato, perché in precedenza la contabilità pubblica faceva riferimento essenzialmente sui criteri finanziari, a discapito di quelli che sono i criteri economico – patrimoniali e per questo motivo si arrivava ad avere a che fare con un patrimonio immobiliare sottostimato unita ad una mancata visione della reale consistenza dello stesso. Questa però è una visione che è recentemente mutata dato che negli ultimi anni le innumerevoli riforme che hanno interessato la contabilità pubblica, hanno inserito all’interno di questa dei sistemi di contabilità economico – patrimoniale che hanno fatto in modo che le amministrazioni vadano a disporre dei valori più reali di quelli che sono i loro asset pubblici.

Il fatto che gli immobili inizino ad essere valutati con il loro valore di mercato, fa in modo che questi vengano riportati in bilancio tenendo in considerazione il prezzo che gli stessi potrebbero ottenere da una normale e libera contrattazione che si verificherebbe tra soggetti indipendenti. Il criterio in questione, crea una correlazione tra il valore contabile ed il valore effettivo del bene in quello che è il contesto economico in cui quest’ultimo va ad inserirsi.

Il valore di mercato viene ad essere determinato tramite perizie tecniche, analisi comparative con immobili simili che sono già sul mercato e valutazioni effettuate da de professionisti qualificati. Un grande vantaggio relativo all’iscrizione a bilancio secondo quello che è il valore di mercato è quello concernente alla maggiore trasparenza a ci vengono assoggettate le risorse pubbliche, infatti nel momento in cui il patrimonio immobiliare viene riportato in maniera corretta nei bilanci succede che cittadini, amministratori ed organi di controllo dispongano di una situazione patrimoniale ben chiara dell’ente in questione, così facendo vengono realmente responsabilizzati gli amministratori pubblici, che devono agire nell’ottica gestionale che favorisce quanto più possibile gli interessi della collettività.

Si può arrivare poi a considerare il patrimonio immobiliare in questione come una vera e propria leva di valore che sia capace di generare sviluppo economico, dato che una reale conoscenza del valore degli immobili, permette agli enti di valorizzarli realmente, facendo in modo che si passi da un concetto basato su un semplice costo di gestione, a quello basato sulla capacità di costituire reddito e nuove opportunità lavorative.

Si è ben consapevoli del fatto che il mercato immobiliare è soggetto a continue oscillazioni, pertanto l’aggiornamento delle valutazioni degli stessi potrebbe comportare per gli enti un continuo aumento dei costi delle attività correlate, così come molti di questi immobili degli enti pubblici sono molto datati da un punto di vista temporale e perciò diventa difficile determinare il loro valore di mercato in un rapporto associabile a quella che è un’analisi comparativa con altri immobili presenti sul mercato, che comunque hanno, anche per cause di forza maggiore, delle caratteristiche differenti da quelli che sono degli immobili più antichi.

Nonostante però sussista la presenza di queste due criticità, l’iscrizione di questi immobili a bilancio secondo quello che è il valore di mercato resta il modo migliore per valorizzarli e per gestirli con trasparenza.